Grâce à un important ensoleillement et à la richesse de son patrimoine, le Gard est une belle destination touristique. Il regorge ainsi de quelques monuments et sites touristiques. Ses nombreux châteaux évoquent des époques anciennes et ses musées à thèmes (musées du Jouet, du Vélo et de la Moto...) en font un foyer culturel. On peut aussi y découvrir des sites dédiés au circuit automobile, au train à vapeur ou se replonger dans l'histoire en se promenant dans la cité médiévale.

Vous vendez

Produit phare de votre agence Guy Hoquet l'immobilier, le CONTRAT PRIORITAIRE s'adresse au client vendeur. En sus des services classiques offerts en agence, il engage cette dernière à mettre en place un ensemble d'actions supplémentaires afin de devenir votre partenaire unique dans la vente de votre bien.


Confiez votre bien à l'agence GUY HOQUET L'IMMOBILIER la plus proche. Grâce au CONTRAT PRIORITAIRE , nous nous engageons à tout mettre en oeuvre pour vendre votre bien le plus rapidement possible.

Plan garantie vendeur

Pour vous, Votre agence Guy Hoquet l’Immobilier s’engage dans le cadre du Plan Garantie Vendeur à vendre votre bien immobilier dans les délais définis par le Contrat Prioritaire !

Si au terme du Contrat Prioritaire vous vendez votre bien immobilier à un montant supérieur ou égal à celui prévu dans le Contrat Prioritaire d’origine et dans un délai équivalent à la durée de ce même contrat, une indemnité* vous sera versée par l’assureur.

* Cette indemnité est fixée en fonction du prix de vente du bien immobilier net de commission ou d’honoraire de négociation tel que défini dans le Contrat Prioritaire : 1000 euros pour un bien dont le prix de vente est inférieur ou égal à 100.000 euros et 1500 euros pour un bien dont le prix de vente est supérieur ou égal à 100.001 euros.

Cette offre fait l’objet d’un contrat d’assurance qui garantit la perte de revenu de placement subie par le propriétaire du bien mis en vente au titre du Contrat Prioritaire (mandat exclusif) confié à votre agence Guy Hoquet l’Immobilier

LE DISPOSITIF du PASS GRL:

La garantie des risques locatifs (GRL) est née de la volonté commune de l’Etat et des partenaires sociaux du 1% logement de favoriser l’accès au logement locatif pour le plus grand nombre.

La GRL est une assurance destinée aux propriétaires / bailleurs, professionnels de la gestion locative, en vue de couvrir les risques de loyers impayés.

Le locataire doit obtenir un passeport PASS-GRL®, document officiel attestant de son droit à la garantie locative.

LES GARANTIES du PASS GRL:

Les loyers + charges locatives TTC pendant la durée du bail ou indemnités d’occupation acquises jusqu’au départ du locataire  (plafond de garantie = 2 300 € mensuels charges comprises et net d’aides au logement) 

Honoraires d’avocat et huissier de justice ainsi que les frais annexes de procédures judiciaires 

Détériorations immobilières : plafond de 7 700 € TTC par sinistre et par logement (franchise absolue de 2 mois de loyers et charges).

LE PASSEPORT GRL:

Vous pouvez dès à présent obtenir en ligne votre passeport PASS-GRL® , en quelques minutes avec facilité, sécurité et confidentialité en suivant les trois étapes du parcours de diagnostic ci-dessous :

1/ Determination de votre éligibilité au dispositif PASS-GRL®

En répondant de manière anonyme aux quelques questions générales qui vous sont posées, le système détermine immédiatement si votre situation correspond aux critères d’éligibilité pour l’obtention du passeport PASS-GRL®.

2/ Constitution de votre dossier en ligne

Pour les personnes éligibles, constitution du dossier en ligne, en toute confidentialité.

Un écran récapitulatif vous présentera l’ensemble des informations que vous avez renseignées en ligne afin que vous puissiez les valider pour accéder à la dernière étape du parcours.

3/ Impression de votre passeport PASS-GRL® (au format PDF) 

Votre passeport formalise votre droit au dispositif PASS-GRL®, sur la base des déclarations effectuées en ligne. Il est valable 3 mois à compter de sa date de délivrance.

Pour imprimer votre passeport, vous devrez disposer du logiciel Acrobat Reader, qui peut être téléchargé gratuitement à partir du lien 
ci-contre :    

4/ Souscrivez votre PASS-GRL® accompagné de la liste des pièces à fournir à votre propriétaire (ou son représentant) 

OBTENIR VOTRE PASSEPORT GRL en ligne
 

Les charges locatives sont les charges que le bailleur paie lui-même mais qu’il répercute sur son locataire. C’est pourquoi l’on parle de charges locatives ou de charges récupérables. Pour entrer dans cette catégorie, les charges doivent relever : soit des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée (nettoyage des parties communes, chauffage, consommation d’eau, etc) ; soit des dépenses d’entretien courant et de menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée (visites d’entretien, dépannages, petits travaux de réfection, etc) ; soit des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement (taxe de balayage, taxe d’enlèvement des ordure ménagères, etc). En pratique, pour savoir si une dépense est récupérable ou non, il faut raisonner par nature de charge. Pour ce faire, il convient de se référer au décret n° 87-713 du 26 août 1987 qui dresse une liste exhaustive des charges locatives. Toutefois, il est possible de prévoir dans le bail des conditions plus favorables pour le locataire.

Le propriétaire ne peut pas reprendre le logement en cours de bail. Seule solution : décider de ne pas renouveler le contrat de location en donnant congé au locataire. - En location vide, le bailleur doit donner congé au locataire six mois avant l'échéance du bail par lettre recommandée avec AR ou par acte d'huissier. Mais, le congé doit être fondé sur la décision de reprendre le logement, de le vendre, ou en cas de motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de ses obligations. - En location meublée, depuis la loi du 18 janvier 2005, le bailleur peut donner congé au locataire à l'échéance du bail d'un an en respectant un préavis de trois mois. Désormais, le congé doit être fondé sur la décision de reprendre le logement, de le vendre, ou en cas de motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de ses obligations. A noter : Il est indispensable de bien respecter le délai de préavis car tout retard dans la réception du congé entraîne automatiquement la reconduction du contrat de location et ce, quelque soit la date à laquelle la lettre a été postée. En effet, le congé n’est valablement délivré que lorsque la lettre recommandée a effectivement atteint le locataire. Autrement dit, si ce dernier est absent le jour du passage du facteur ou s’il ne va pas chercher le courrier à la poste, le congé n’est pas réceptionné. En outre, si la signature sur l’avis de réception est illisible, là encore le congé est nul. C’est pourquoi, il est fortement conseillé d’envoyer un congé bien avant le délai de six mois précédant la fin du bail, pour avoir le temps si besoin est, de contacter un huissier pour qu'il puisse délivrer le congé. A défaut, le propriétaire risque d'être hors délai et de voir son préavis annulé faute d'avoir respecté le délai légal.

A l’expiration du bail, le propriétaire qui souhaite reprendre son logement pour le vendre doit prévenir son locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier six mois avant la fin de la location. Pour être valable et sous peine de nullité, le congé doit contenir les mentions suivantes: d’une part, le prix ainsi que les conditions de la vente projetée (le bailleur étant libre de demander le prix qui lui convient); - d’autre part, la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989. Pendant les deux premiers mois du délai du préavis (soit quatre mois avant la fin du bail), le congé vaut offre de vente au profit du locataire. Pendant ce délai, le propriétaire ne peut donc pas vendre le logement à un tiers. Quant au locataire, il dispose de trois possibilités : - s’il accepte l’offre, le délai de réalisation de la vente est de deux mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur. Ce délai est porté à quatre mois s’il indique qu’il aura recours à un prêt ; - s’il ne répond pas dans le délai imparti, l’offre devient caduque. Il devra donc quitter les lieux au plus tard à l’expiration du contrat de location ; - s’il refuse l’offre à l’intérieur du délai légal, le locataire se retrouvera dans la même situation que dans l’hypothèse précédente. Ensuite, lorsque le propriétaire décide de vendre son bien à un tiers et à un prix inférieur à celui indiqué dans le congé (le locataire ayant décliné la première offre de vente), il doit proposer une seconde fois le bien à son locataire. Si le bailleur a omis cette formalité, c’est au notaire d’y procéder. Cette nouvelle notification doit s’effectuer à l’adresse que le locataire a indiquée à son propriétaire. A défaut, la proposition sera envoyée à l’adresse des locaux où la location avait été consentie. Cette nouvelle offre est valable pendant un mois à compter de sa réception. Si le locataire ne l’a pas acceptée pendant ce délai, elle devient caduque. En revanche, s’il désire acquérir le bien, le locataire dispose, à compter de l’envoi de sa réponse, d’un délai de deux mois pour réaliser la vente. Ce délai est porté à quatre mois s’il envisage de recourir à un prêt immobilier.

Préavis normal Le locataire peut donner congé en cours de bail et à n’importe quel moment. Une clause du bail l’obligeant à rester dans les lieux loués pendant un délai minimum ne serait pas valable. De plus, il n’a pas à fournir de motif au propriétaire. Simplement, il doit notifier le congé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. En location vide, le locataire doit respecter un préavis d'une durée de trois mois en principe. En location meublée et lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire, celui-ci doit notifier son congé au bailleur avec un mois de préavis. Le délai de préavis commence à courir le jour de la réception de la lettre recommandée par le bailleur ou de la signification de l’acte d’huissier. Le préavis doit être calculé de date à date. Pendant le délai de préavis, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges, à moins que le logement ne soit remis en location par le propriétaire avant la fin du préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire devient un occupant sans droit ni titre. Il doit donc quitter les lieux. A défaut, son expulsion pourra être ordonnée par le tribunal. Enfin, précisons qu’une fois le congé délivré, le locataire ne peut plus se rétracter. Préavis réduit titre exceptionnel, le locataire peut donner congé moyennant un préavis réduit à un mois dans les cas suivants : - en cas d’obtention d’un premier emploi. - en cas de mutation. Celle-ci peut avoir été imposée ou réclamée par le locataire. Le préavis réduit à un mois est valable même si le locataire n’est muté qu’à quelques kilomètres de son lieu de travail. Par contre, la mutation ou la perte d’emploi ne peut être invoquée ni par une personne exerçant une profession libérale, ni par un étudiant dont les études seraient modifiées ou achevées. - en cas de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi. La fin d’un contrat à durée déterminée ouvre droit au préavis réduit. Par contre, le changement d’activité, l’abandon de poste, la démission ou encore, le départ à la retraite sont exclus. Concernant l’obtention d’un nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, la reprise d’emploi doit être relativement proche de la perte d’emploi. - si le locataire est âgé de plus de soixante ans et s’il justifie, par un certificat médical, que son état de santé nécessite un changement de domicile. - si le locataire est bénéficiaire du revenu minimum d’insertion. Attention, les juges exigent la concomitance réelle entre l’événement et le congé donné. Quatre mois ont ainsi été jugés tardifs. Le bénéfice du préavis réduit bénéficie également à tous les co-titulaires du bail, c’est-à-dire aux locataires mariés et aux colocataires (dont le nom apparaît expressément sur le bail). Par ailleurs, une fois le congé donné, le locataire ne peut plus revenir sur sa décision. Sur le plan de la forme, le congé doit être notifié au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Le préavis commence à courir le jour de la réception de la lettre recommandée par le bailleur ou de la signification de l’acte d’huissier.

Lors du départ du locataire, si l’état des lieux de sortie fait apparaître des dégradations ou des réparations à la charge du preneur, le propriétaire est en droit d’utiliser le dépôt de garantie pour remettre le logement en bon état. Rappelons que le dépôt de garantie ne peut être supérieur à un mois de loyer hors charges ( 2 mois pour les meublés). Cette somme est destinée à garantir au propriétaire la bonne exécution du contrat de location. Elle ne porte pas d’intérêt au profit du locataire et ne peut pas être indexée, ni révisée de quelque manière que ce soit en cours de bail. Ce dépôt doit être restitué au locataire dans le délai de deux mois suivant la remise des clés, déduction faite des sommes restant dues au propriétaire. Les sommes que le propriétaire va réclamer à son locataire doivent être dûment justifiées. Il n’est donc pas en droit de fixer arbitrairement par exemple le montant des travaux de réparation. Il doit produire des factures ou des devis établis par un professionnel et tenir compte de la vetusté. En outre, lorsque le bailleur réalise lui-même les travaux il ne peut pas facturer une évaluation de son travail à son locataire. Seul le prix d’achat des matériels et matériaux est pris en compte.

Le propriétaire qui réclame mensuellement des provisions de charges à son locataire doit effectuer, au moins une fois par an, une régularisation. Un mois avant d’y procéder, le propriétaire doit adresser à son locataire un décompte par nature de charges ainsi que le mode de répartition entre les locataires si le logement loué se situe dans un immeuble collectif. A la réception de ce décompte et pendant un mois, le propriétaire doit tenir toutes les pièces justificatives à la disposition du locataire. Il s’agit des factures, des contrats de fourniture, d’entretien, ou bien, pour une logement en copropriété, du relevé de charges établi par le syndic. Toutefois, le terme " tenir à disposition " n’oblige pas le propriétaire à les envoyer à son locataire. Simplement, les parties doivent s’entendre pour savoir où et quand le locataire pourra prendre connaissance de ces pièces. En cas de refus de la part du propriétaire, le locataire peut demander au tribunal qu’il l’oblige à lui fournir l’ensemble des pièces justificatives.

Afin d'éviter toute source de conflit, les parties, que ce soit le locataire ou le propriétaire, ont intérêt à établir un état des lieux. En effet, ce document permet de comparer l’état du logement à l’entrée comme à la sortie du logement par le locataire, et par conséquent de déterminer quelles sont les réparations qui incombent à chacune des parties. Il est établi contradictoirement entre le propriétaire et le locataire lors de la remise et de la restitution des clés. A moins que cette tâche ne soit confiée à un huissier, et ce à l’initiative de la partie la plus diligente. Dans cette hypothèse, l’huissier convoque la partie adverse au moins sept jours à l’avance. Les frais sont alors partagés par moitié. Si aucun état des lieux n’est établi, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparation locative et doit le rendre tel quel. Toutefois, cette présomption ne joue pas au profit de la partie qui a fait obstacle à son établissement. En fonction de cette règle, trois situations peuvent se rencontrer : - le propriétaire s’est opposé à l’établissement de l’état des lieux. Il ne pourra pas invoquer la présomption. Autrement dit, s’il lui reproche des dégradations, le propriétaire devra apporter la preuve du bon état du logement le jour de l’entrée dans les lieux du locataire ; - le locataire a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux. Le propriétaire peut alors invoquer la présomption. Le locataire est donc présumer avoir pris le logement en bon état ; - les deux parties ont décidé d’un commun accord de ne pas faire d’état des lieux. On en revient alors à l’hypothèse précédente, à savoir que le locataire est présumé avoir pris les lieux loués en bon état.

En présence d’une clause d’indexation dans le bail, le loyer peut être augmenté chaque année à la date anniversaire du contrat. La révision du loyer se fait: Pour les locations vides : sur la base de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) Pour les locations meublées : sur la base de l'indice prévu au contrat (Indice du Coût de la Construction, ou Indice moyen du Coût de la Construction, ou Indice de Référence des Loyers. L’indexation est toujours calculée sur le loyer hors charges et s'effectue de la manière suivante : Suite à la publication de la loi n°2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat, qui définit un nouvel indice de référence des loyers, ce document sera actualisé prochainement.

Une quittance est un document adressé par le propriétaire à son locataire informant ce dernier qu’il est quitte du paiement total du loyer et des charges. Il n’existe pas de règle de forme particulière en ce qui concerne la délivrance d’une quittance. Simplement, ce document doit indiquer le total des sommes versées en distinguant le loyer, le cas échéant, la contribution représentative au droit de bail ainsi que les charges. La délivrance d’une quittance n’est pas obligatoire pour le propriétaire: il ne doit la remettre gratuitement au locataire que si ce dernier lui en fait la demande. En cas de refus de la part du bailleur, le locataire serait en droit, après une mise en demeure restée infructueuse (lettre recommandée avec AR), de l’y contraindre judiciairement. Enfin, s’agissant d’un paiement partiel de loyer, le propriétaire délivrera un reçu et non une quittance indiquant uniquement le montant acquitté

La contribution sur les revenus locatifs (CRL) est un impôt direct applicable aux revenus tirés de la location de locaux situés dans des immeubles achevés depuis plus de 15 ans. La contribution est calculée au taux de 2,50 % sur le loyer hors charges perçu au cours de l'année d'imposition. Toutefois, si le montant des loyers perçus au cours de l’année d’imposition est inférieur à 1 830 €, la contribution annuelle n’est pas due. En matière de location vide, elle est à la charge du propriétaire et n’est jamais récupérable sur les locataires. Important : à compter de l’impôt sur le revenu de l’année 2007 (revenus perçus en 2006) la CRL est supprimée pour les personnes physiques et les sociétés de personnes (ex : les sociétés civiles immobilières), sauf celles dont un associé au moins est soumis à l’impôt sur les sociétés. La plupart des bailleurs louant des logements vides supporteront donc la CRL pour la dernière fois en cette année 2006 !

 À l'ère du « Tous propriétaires ! », acquérir un bien immobilier ne semble pas être un rêve inaccessible. Mais pour exaucer son souhait, en même temps que le vœu présidentiel, il y a quelques règles à respecter. Vous ne voulez pas vous retrouver comme un oiseau dans un bocal ou un poisson perché dans son nid, et encore moins vous retrouver le bec dans l'eau. Alors suivez les 10 conseils de SeLoger pour que notaires et démarches diverses ne transforment pas votre rêve de propriétaire en cauchemar !

Choisir son futur bien immobilier : critères de sélection 

Selon vos souhaits, les critères divergent. Pour le premier achat d’une résidence principale en centre ville, ne faites par exemple pas de la superficie votre critère principal. Sinon, étant donné les prix du marché, vous risquez de devoir revoir à la baisse votre exigence de nombre de m². Le critère essentiel ? La revente, ou plutôt l’emplacement qui rend aisé la revente. Votre préoccupation première, pour l’achat d’un bien immobilier, doit être la localisation de votre futur logement et son environnement. Idéalement, votre bien immobilier doit être proche des métros et autres transports en commun. Le quartier doit aussi compter des commerces, des écoles et des crèches. Si en plus l’achat convoité est entouré d’espaces verts, parcs et jardins, vous avez trouvé le bien immobilier idéal pour l’achat !

Achat immobilier : les erreurs à ne pas commettre

Le prix est bien sûr, dès que l’on parle d’achat, un critère attractif. Pour faire un bon achat immobilier, faites attention cependant à ne pas vous y fier totalement. Ainsi, les logements peu chers sont également peu porteurs en terme de plus-value. Souvent situés dans les grandes artères trop bruyantes et les rues trop étroites qui ne permettent pas le stationnement, fuyez-les. Autre conseil : intéressez-vous aux projets de constructions qui pourraient changer votre paradis en lieu de nuisances. Vous éviterez ainsi de vous retrouver dans la peau de Johnny Depp, luttant contre le projet d’un centre commercial afin de préserver la vue de sa terrasse. N’oubliez pas non plus de vous intéresser au montant des impôts locaux qui, trop élevés, peuvent vous faire renoncer à l’achat du bien immobilier repéré.

L'alerte immo : pour une recherche active !

Trouver un logement quand ils manquent, c’est un peu comme trouver un emploi en période de fort taux de chômage : c’est la galère ! Pour rechercher activement et mettre toutes les chances de votre côté pour faire partie des élus, complétez la consultation des annonces par l’inscription à Alert’immo et l’abonnement aux flux RSS. Crise  du logement ou non, l’alerte immobilière représente un gain de temps appréciable lors de la recherche d’un bien immobilier à l’achat. Vous pouvez même désormais recevoir vos annonces immobilières par SMS et vos actualités immobilières sur votre téléphone portable.

Les prix de l’immobilier: comparez !

Le prix ne doit pas être le principal critère pour acheter un bien immobilier. Mais, une fois l’emplacement de votre logement déterminé, vous devez impérativement comparer les prix. Les prix dépendent de la ville, du quartier, mais aussi de la rue, de l’immeuble, ou même de l’étage. Pour avoir une bonne idée des prix pratiqués dans la ville ou le quartier qui vous intéresse, rendez-vous sur la carte des prix au m². Pour comparer efficacement, consultez aussi le baromètre de Seloger pour prendre la température du marché immobilier. 

Devenir propriétaire : un investissement gagnant !

À long terme, devenir propriétaire est toujours gagnant : vous avez un toit sur la tête assuré ! Quand viendra l’heure de la retraite et des revenus diminués, votre crédit immobilier sera généralement remboursé. Plus de tuiles : finis les soucis de mensualités et les problèmes de loyers avec les mois à boucler. Vous pouvez profiter sereinement de votre retraite avec la satisfaction de penser à la transmission de votre patrimoine immobilier à vos enfants. Petit plus, votre propriété est le nouveau bas de laine : vous pouvez en tirer des revenus complémentaires en la mettant en location !

Achat immobilier : des interlocuteurs à votre écoute

Pour acheter, il est possible de passer par un particulier. Mais le particulier ayant tendance à surestimer son bien, mieux vaut passer par un professionnel de l’immobilier qui vous apporte toutes les garanties nécessaires pour que votre achat immobilier se fasse dans les meilleures conditions :

          - L’agent immobilier facilite votre recherche en déterminant vos souhaits et en vous proposant la sélection de biens correspondante. Véritable conseiller, il vous informe en connaisseur de sa ville et de sa région de la qualité du bien proposé et des éventuelles nuisances.

          - Le notaire est un personnage-clé dans l’achat immobilier. Il doit être présent lors de la signature de l’acte de vente. La notaire a aussi un rôle d’intermédiaire : il est un négociateur entre le vendeur et l’acquéreur.

       - Le promoteur : vous le rencontrez si vous décidez d’acquérir une maison dans un lotissement ou un appartement neuf. Le promoteur s’occupe de la conception, de la commercialisation et de la construction de programmes de logements.

       - Le constructeur propose des constructions qui ne concernent ni les programmes ni les lotissements.

Les logements à vendre : savoir où chercher

Pour trouver l’ « oiseau rare », actionnez le réseau de relations, mais comptez surtout sur Internet et sur les journaux quotidiens et les revues spécialisées qui compilent les annonces immobilières et vous mettent en contact avec le réseau des professionnels de l’immobilier, comme les agences immobilières.

Investissement locatif : acheter un logement pour le louer

L’investissement locatif est un placement qui rapporte. À l’heure de la pénurie en matière de logements, il peut générer des revenus intéressants. De plus, cet investissement peut vous faire bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux, comme le dispositif Robien.

Budget logement : « le bonheur est dans le prêt »

Vous avez le prix de votre bien immobilier ? Il vous reste à connaître le budget dont vous disposez pour acquérir votre logement. Pour le calculer, faites le total de vos revenus : salaires, pensions, etc. Pour éviter de ne plus avoir de beurre à mettre dans les épinards, ne surestimez pas vos revenus. Du montant obtenu, déduisez vos charges incompressibles, tels les impôts, les enfants, les crédits divers, etc. Vous pouvez alors évaluer les mensualités que vous êtes en mesure de payer. Surtout, évitez de dépasser un taux d’endettement de 30%. Pensez aussi à inclure dans votre poste réservé aux dépenses les frais de notaire et la taxe foncière. Pour reprendre le slogan publicitaire de La Poste, « le bonheur est dans le prêt »… Oui, surtout si vous prévoyez suffisamment large pour pouvoir couvrir toutes les dépenses entraînées par votre achat immobilier.

Achetez : en route pour le déménagement 

Vous avez le logement ? Il ne vous reste plus qu’à trouver un déménageur et informer de votre changement d’adresse. Si vous comptiez en profiter pour faire du tri dans votre répertoire, vous devez quand même penser à avertir les administrations. Il faut aussi prévoir une modification à votre contrat d’assurance habitation. Vous n’avez « plus qu’à », mais ça prend du temps. Alors organisez-vous !

Si l'on fait un état des lieux de l'état des lieux, on s'aperçoit qu'il est souvent considéré comme une formalité peu réjouissante. Alors on le néglige. Pourtant, ce document est essentiel, pour le propriétaire comme pour le locataire, et doit être établi avec soin. L'autre nom de l'état des lieux devrait d'ailleurs vous convaincre de son importance : il est aussi appelé « constat d'état des lieux » ! « Constat », ça sent le roussi ? L'état des lieux est justement là pour vous éviter tout problème. SeLoger vous donne 10 bonnes raisons d'y faire particulièrement attention.

Rendu obligatoire par la loi !

Ça aussi, ça en impose, et ça oblige ! La loi l’a rendu obligatoire afin d’éviter tout litige entre propriétaire et locataire. L’état des lieux doit donc être obligatoirement joint au contrat de location. Et comme une bonne chose n’arrive jamais seule, l’état des lieux doit être établi deux fois : en début et en fin de location. Il décrit l’état du logement et de ses équipements en détail, c'est-à-dire pièce par pièce. 

À quoi ça sert l’état des lieux ?

À quoi servent les états des lieux ? L’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie permettent de comparer l’état du logement au début et à la fin de la location et de vérifier que le locataire a bien rempli ses obligations en matière de réparation et d’entretien. Rappelons que le locataire doit « (…) rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ». Quand le locataire est en conformité avec l’article 1730 du Code civil, le propriétaire lui restitue intégralement son dépôt de garantie. Dans le cas contraire, le bailleur prélève le coût des travaux d’entretien ou de réparation que le locataire aurait dû prendre à sa charge, ainsi que, le cas échéant, les sommes dues au titre des loyers et des charges. Vous aimez les objets précieux ? Ça tombe bien, un exemplaire de l’état des lieux vous revient obligatoirement ! Si vous comptez prouver que le Tsunami est le seul responsable des dégradations, vous devez conserver pendant toute la durée du bail cet exemplaire. L’état des lieux est un véritable avantage pour le locataire : il diminue considérablement le risque de litige avec le propriétaire.

Absence d’état des lieux : responsabilités partagées

Même si l’état des lieux est obligatoirement joint au bail, l’état des lieux n’est pas toujours établi… Mais, même si la loi est enfreinte, l’absence d’état des lieux ne remet pas en cause le contrat de location. Au cas où l’état des lieux est inexistant, les responsabilités sont plus ou moins partagées. Si le propriétaire refuse de dresser l’état des lieux, il devra faire la preuve, en cas de dégradations, que le locataire doit en être tenu responsable. Si le propriétaire peut être épinglé pour le manque d’état des lieux, c’est plus généralement le cas du locataire. S’il s’est opposé à l’établissement de l’état des lieux lors de son entrée dans le logement, il est présumé l’avoir reçu en bon état. Troisième cas : la négligence également partagée. Dans ce dernier cas, le traitement n’est pas très égal. En effet, si aucun état des lieux n’a été dressé au début de la location à cause de la négligence du locataire et du propriétaire, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état : « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ». Comme le locataire est supposé prendre et rendre le logement en parfait état, il a plus d’une bonne raison d’être extrêmement attentif à l’établissement de l’état des lieux !

État des lieux, état de l’horloge

Quand établir l’état des lieux ? Le « ding », pour l’état des lieux d’entrée, a lieu en même temps que le « clinc » des clefs : le premier état des lieux doit se faire à la remise des clefs, avant que le locataire ne prenne véritablement possession des lieux en y installant ses meubles. Le « dong », pour l’état des lieux de sortie, a lieu au moment de la restitution des clefs au propriétaire, quand le logement est vide. Puisque les états des lieux permettent de comparer l’état du logement, aucun des deux ne doit être négligé.

L’établissement de l’état des lieux

« Ensemble, c’est tout » pourrait être la devise de l’état des lieux. En effet, le propriétaire (ou son mandataire – agent immobilier, administrateur de biens, par exemple) et le locataire établissent ensemble et à l’amiable l’état des lieux contradictoire. L’état des lieux contradictoire est une simple constatation. Évidemment, sinon il n’aurait pas grand intérêt, l’état des lieux se fait sur place. Afin de pouvoir repérer les défauts à inscrire et à détailler, l’état des lieux doit aussi être établi dans de bonnes conditions d’éclairement. Une fois toutes les conditions réunies, l’état des lieux doit être constaté par écrit, sur papier libre ou sur formulaire, signé et daté du propriétaire (ou de son mandataire) et du locataire, en autant d’exemplaires que de personnes intéressées au contrat (propriétaire, locataire, caution éventuelle). Comme l’état des lieux d’entrée est destiné à être comparé à l’état des lieux de sortie, il est préférable d’utiliser pour les deux documents une présentation identique. Pour faciliter davantage la tâche, le premier et le deuxième état des lieux peuvent être un document unique avec deux colonnes : une colonne « à l’entrée du locataire » et une colonne « à la sortie du locataire ». Il faut tout de même veiller à ce que la paresse ne remplace pas la facilité. Si vous vous servez d’un document type pour votre état des lieux (document mis au point par une association de propriétaires, de locataires, etc.), vous ne devez pas seulement cocher les croix du questionnaire. Le mot d’ordre étant le détail, vous devez rédiger des commentaires précis. L’état des lieux est établi en détail dans votre intérêt. Dans votre intérêt toujours, il vaut mieux pousser le détail jusqu’à effectuer le relevé des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité lors de l’état des lieux d’entrée et de sortie. Le souci du détail va même jusqu’à la réserve : si l’électricité est coupée au moment de l’établissement de l’état des lieux, le locataire a intérêt à formuler une réserve concernant l’électricité. En matière de chauffage, la loi permet de modifier l’état des lieux pendant le premier mois de la période de chauffe du logement en cas de défauts du système de chauffage. Les premiers jours d’occupation, vous pourrez vous mordre les doigts en repérant une fissure non consignée dans l’état des lieux. Dans ce cas, tout n’est pas perdu. Desserrez la mâchoire pour attraper un stylo et signaler ce défaut ou tout autre à votre bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.

L’huissier, pas toujours mal aimé !

Si l’on vous parle d’huissier, vous allez penser que vous aviez eu raison de vous dire que ça sentait le roussi. Vous n’avez pas vraiment tort, puisque l’huissier intervient quand il y a désaccord entre propriétaire et locataire concernant l’état du logement et des équipements. Mais l’huissier est là pour vous éviter les problèmes. Quand une des parties – le propriétaire ou le locataire – refuse de dresser à l’amiable un état des lieux, l’huissier intervient. On peut également préférer faire appel à l’huissier pour éviter tout litige. L’officier public assermenté convoque les deux parties, 7 jours à l’avance, par lettre recommandée. L’huissier se rend sur place et fait lui-même la description du logement par écrit, mais le locataire et le propriétaire ont quand même intérêt à être présents pour faire leurs remarques. Le rôle de l’huissier n’est pas de se prononcer sur l’état du logement, mais d’en faire une photographie exacte. L’état des lieux de l’huissier s’impose aux deux parties et ne peut être contesté en cas de litiges. Mais l’état des lieux par l’huissier constate une situation jusqu’à preuve du contraire. En cas d’insalubrité constatée, le locataire peut donc, rapport à l’appui, contester cet état des lieux.

Au cœur de l’état des lieux

Quitte à le répéter, il a une distinction entre faire et bien faire. Pour être bien fait, l’état des lieux doit être détaillé, et « logement en bon état, mauvais état et état moyen », ce n’est pas du détail, mais des termes généraux et subjectifs. Vous devez à tout prix éviter les termes subjectifs car ils permettent des interprétations différentes. Par « détaillé », on entend une description du logement, du sol au plafond ! Votre état des lieux est à établir pièce par pièce, et doit comprendre placards, cheminées et éléments de chauffage. Allons du côté des sanitaires. Plutôt que lavabo en bon état ou en mauvais état, préférez lavabo neuf, fêlé, présentant des éclats, etc. Pour la moquette, optez pour les mentions : « neuve », « usagée » ou « tachée ». Au sol, la moindre petite ébréchure de carreau a son importance. N’hésitez pas non plus à signaler les traces de meubles ou la peinture écaillée. Le très bon état n’est pas la perfection. Prenons en exemple les serrureries : si elles sont dépareillées, vous devez l’indiquer. 

L’état des lieux : combien ça coûte ?

L’état des lieux, ça ne coûte rien quand il est établi de manière contradictoire par le locataire et le propriétaire. L’amiable, c’est gratuit ! Quand le propriétaire et le locataire n’ont pu se mettre d’accord et que l’état des lieux a été établi par un huissier, les frais sont partagés à part égale entre le locataire et le propriétaire. Lorsque l’une des deux parties confie l’état des lieux à un huissier de sa seule initiative ou mandate un autre professionnel alors que l’autre partie ne s’est pas opposée à l’établissement à l’amiable de l’état des lieux, les frais incombent en totalité à la partie ayant mandaté le professionnel.

Récupérer son dépôt de garantie

Généralement, le locataire verse un dépôt de garantie au moment de son entrée dans les lieux. Dans les deux mois qui suivent la remise de clefs, le propriétaire, ou son représentant, doit restituer le dépôt de garantie au locataire. Il doit être intégralement remboursé, à moins d’une déduction justifiée au titre des loyers, des charges, des réparations locatives ou des dégradations dont le locataire peut être redevable. Si vous avez pris soin, avant l’état des lieux de sortie, d’effectuer les petites réparations à votre charge (le changement de joints des robinets, le rebouchage des trous, etc.) et de vous assurer de la propreté du logement, vous devriez récupérer le dépôt de garantie dans son intégralité. Dans le cas d’un logement dans une copropriété, une partie du dépôt de garantie peut être conservée par certains bailleurs jusqu’à la date de l’arrêté annuel des comptes de la copropriété.

Litige : l’ultime recours

En cas de litige portant sur l’état des lieux, le locataire comme le propriétaire peuvent saisir la commission départementale de conciliation. Le siège de la commission se trouve généralement à la Direction Départementale de l’Équipement (DDE) ou à la préfecture. Saisir peut se faire à tout moment, à la fin du bail, comme pendant la location, et c’est sans frais, à part le coût de la lettre recommandée avec avis de réception ! La commission saisie convoque les parties et, comme le terme de « conciliation » l’indique, essaie de trouver un accord.

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Notre engagement:

• Nous sélectionnons rigoureusement les dossiers des candidats locataires.
• Nous sommes très exigeants sur les garanties de solvabilité des locataires.
• Nous établissons les baux (contrats de location, actes de caution solidaire).
• Nous établissons un état des lieux d'entrée et de sortie de chaque locataire.

Le suivi:

• Nous envoyons les avis d'échéances et quittancements aux locataires, nous procédons à l'encaissement des loyers.
  
• Nous adressons aux locataires défaillants des lettres de relances simples et des lettres de mise en demeure.
  
• Nous transmettons le dossier des locataires défaillants aux huissiers afin de délivrer un commandement de payer ou une dénonciation de commandement de payer aux garants.
  
• Nous réglons les charges de copropriété après les avoir vérifiées. Elles seront imputées sur votre compte rendu de gestion locative.
  
• Nous mandatons les entreprises lorsque des travaux sont nécessaires et déterminons en fonction des décrets en vigueur, leur caractère locatif ou non.
  
• Nous faisons établir différents devis et les communiquons aux propriétaires pour approbation.
  
• Dès réception de leur accord, nous lançons les travaux et vérifions leur bonne exécution.
  
• Nous procédons à la révision des loyers à la date anniversaire du bail selon les indices en cours.
  
• Nous réajustons les provisions sur charges aux locataires.

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BORLOO ou DE ROBIEN

Le décret relatif à la loi portant "Engagement national pour le logement" a été publié au Journal Officiel le 16 août 2006, de même que l'arrêté relatif à la mise en oeuvre du nouveau dispositif "Borloo populaire".

Il procède à la réforme du régime d'amortissement fiscal en faveur des investissements locatifs créé en 2003 par M. Gilles de Robien, alors ministre de l'équipement et du logement, afin d'en corriger certains effets pervers.

En outre, il introduit dans notre droit fiscal un nouveau système d'amortissement, baptisé "Borloo populaire", pour favoriser la création d'une offre locative privée à des niveaux de loyers fixés à 70 % des loyers de marché et réservée à des locataires disposant de ressources modestes (NDLR : selon nos estimations, près des deux tiers des foyers français ont des ressources inférieures aux plafonds fixés, ce qui rend cette limitation moins sociale qu'il n'y parait et donc en définitive assez favorable à l'investisseur).
Ces deux dispositifs sont donc pleinement en vigueur.

Le Borloo populaire peut être choisi par les particuliers pour les biens acquis depuis le 1er janvier 2006. Il coexiste avec le dispositif Robien, aux plafonds de loyer proches du marché, mais moins avantageux sur le plan fiscal et qui est recentré à partir du 1er septembre 2006 sur les grandes agglomérations à marché tendu.

Le "Borloo populaire" est accordé à deux principales conditions :

• le bien immobilier doit être loué à des ménages dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond, à la différence du dispositif Robien (ancien et recentré);
• le loyer au m² est plafonné (à environ 70% du prix du marché).
  

La différence notable entre les deux systèmes consiste en une meilleure répartition des taux d'amortissement, qui devrait être de nature à diminuer le risque de "saturation" du plafond annuel de déficit foncier, fixé à 10 700 €.
L'ancien dispositif d’amortissement fiscal "Robien" n'était associé à aucune contrainte de ressources du locataire et prévoyait des plafonds de loyers inférieurs de 10 % seulement au marché.

Jean-Louis Borloo a souhaité réorienter l’investissement locatif dans le logement neuf en suivant deux priorités :

• recentrer la production de logements "Robien" dans les agglomérations les plus tendues et
• répondre aux besoins des ménages de revenus modestes et moyens.
  

C’est tout l’objectif de la loi "Engagement national pour le logement" qui a donc adapté le "Robien" et créé le nouveau dispositif "Borloo populaire". Le Robien recentré et le Borloo vont ainsi coexister, au libre choix des investisseurs.

Ils sont complémentaires :

• le Borloo est fiscalement plus attractif, mais alors que les loyers se situent 20% en-dessous de ceux du Robien, une déduction forfaitaire de 30% est applicable sur les revenus bruts;
• le Robien est fiscalement moins avantageux, mais le propriétaire peut louer sans limite de revenus du locataire.
  

Au total, ce sont plus de 60 000 logements neufs par an qui sont prévus.

• Attention :
  • CES DISPOSITIFS SONT RÉSERVÉS A L'ACHAT D'UN LOGEMENT, DANS LE BUT DE LE METTRE EN LOCATION.
  • ILS NE S’APPLIQUENT DONC PAS A L'ACQUISITION DE LA RÉSIDENCE PRINCIPALE DE L’INVESTISSEUR. De fait, la "Maison Borloo" (ou "Maison à 100 000 €") n'est pas concernée.

Applicables au neuf – et à l'ancien sous certaines conditions très strictes pour le Borloo, leur principal attrait réside dans l'amortissement – déduction fiscale – d'une partie du montant de l'investissement.

Pour l'investisseur optant pour l'un des ces avantages fiscaux, deux conditions de location sont à respecter:

• conserver le bien en location pendant un minimum de 9 ans
• respecter un plafond de loyer (par mois et par m²).
  

Pour le Borloo populaire, il convient en outre de respecter un plafond de ressources (revenus) du locataire.

Pour l'investisseur avisé, ces dispositifs permettent :

• d'investir en immobilier afin de se constituer un patrimoine, en partie financé par le locataire.
• avec ou sans apport (possibilité de financement total).
• tout en bénéficiant d'avantages fiscaux.
  
  Un excellent moyen de préparer sa retraite tout en protégeant ses proches (grâce à l'assurance décès-invalidité).

  Pour toute étude ou information: Mr David DAGNEAUX au 04.66.27.61.31