Dagneaux immobilier : Informations Pratiques

LE DISPOSITIF du PASS GRL:

La garantie des risques locatifs (GRL) est née de la volonté commune de l’Etat et des partenaires sociaux du 1% logement de favoriser l’accès au logement locatif pour le plus grand nombre.

La GRL est une assurance destinée aux propriétaires / bailleurs, professionnels de la gestion locative, en vue de couvrir les risques de loyers impayés.

Le locataire doit obtenir un passeport PASS-GRL®, document officiel attestant de son droit à la garantie locative.

LES GARANTIES du PASS GRL:

Les loyers + charges locatives TTC pendant la durée du bail ou indemnités d’occupation acquises jusqu’au départ du locataire (plafond de garantie = 2 300 € mensuels charges comprises et net d’aides au logement)

Honoraires d’avocat et huissier de justice ainsi que les frais annexes de procédures judiciaires

Détériorations immobilières : plafond de 7 700 € TTC par sinistre et par logement (franchise absolue de 2 mois de loyers et charges).

LE PASSEPORT GRL:

Vous pouvez dès à présent obtenir en ligne votre passeport PASS-GRL® , en quelques minutes avec facilité, sécurité et confidentialité en suivant les trois étapes du parcours de diagnostic ci-dessous :

1/ Determination de votre éligibilité au dispositif PASS-GRL®

En répondant de manière anonyme aux quelques questions générales qui vous sont posées, le système détermine immédiatement si votre situation correspond aux critères d’éligibilité pour l’obtention du passeport PASS-GRL®.

2/ Constitution de votre dossier en ligne

Pour les personnes éligibles, constitution du dossier en ligne, en toute confidentialité.

Un écran récapitulatif vous présentera l’ensemble des informations que vous avez renseignées en ligne afin que vous puissiez les valider pour accéder à la dernière étape du parcours.

3/ Impression de votre passeport PASS-GRL® (au format PDF)

Votre passeport formalise votre droit au dispositif PASS-GRL®, sur la base des déclarations effectuées en ligne. Il est valable 3 mois à compter de sa date de délivrance.

Pour imprimer votre passeport, vous devrez disposer du logiciel Acrobat Reader, qui peut être téléchargé gratuitement à partir du lien
ci-contre :

4/ Souscrivez votre PASS-GRL® accompagné de la liste des pièces à fournir à votre propriétaire (ou son représentant)

OBTENIR VOTRE PASSEPORT GRL en ligne

Coach Immobilier est là pour vous aider dans votre recherche. Coach Immobilier vous débarrasse de tout ce processus fastidieux de recherche en prospectant le marché pour vous selon les critères que vous nous avez communiqués.

Grâce à un important ensoleillement et à la richesse de son patrimoine, le Gard est une belle destination touristique. Il regorge ainsi de quelques monuments et sites touristiques. Ses nombreux châteaux évoquent des époques anciennes et ses musées à thèmes (musées du Jouet, du Vélo et de la Moto...) en font un foyer culturel. On peut aussi y découvrir des sites dédiés au circuit automobile, au train à vapeur ou se replonger dans l'histoire en se promenant dans la cité médiévale.

Qui sommes-nous ?

La ministre de l’Enseignement supérieur et de la Recherche Valérie Pécresse et le ministre de la Défense Hervé Morin signeront un « protocole d’accord sur la transformation de bâtiments militaires en logements étudiants », à l’hôtel de Brienne (Paris VIIe), apprend-on du ministère de la Défense. Destiné à « conjuguer [les] efforts [des deux ministères] pour améliorer et augmenter l’offre de logements pour les étudiants », cet accord prévoit la réhabilitation de bâtiments et la construction de nouveaux logements sur des terrains libérés par le ministère de la Défense. La présentation officielle, ainsi qu’une liste indicative des premiers sites concernés seront dévoilés dans la journée, mais Le Figaro révèle déjà dans son édition du jour des détails sur cette opération. Quinze villes prioritaires : Paris, Versailles, Marseille, Montpellier, Toulouse, Bordeaux, Limoges, Nancy, Metz, Reims, Valenciennes, Arras, Caen, Nantes et La Rochelle, et les premiers logements « attendus pour 2010 » dans ces villes qui comptent des bâtiments militaires « prochainement désaffectés et proches de sites universitaires », suite à la mise en place de la nouvelle carte militaire. Le quotidien précise que ces programmes seront lancés localement par l’intermédiaire de « commissions régionales, dans lesquelles figureront le recteur d’académie et les différentes collectivités ». Selon les informations du Figaro, seraient concernés, entre autres sites, la caserne du Muy à Marseille ou le Val de Grâce dans le cinquième arrondissement de Paris.

Avec son lot de réformes et de mesures gouvernementales, l'année 2009 devrait vous convaincre à concrétiser votre projet immobilier ! Que ce soit pour l'achat d'une résidence principale ou pour un investissement immobilier locatif, les avantages se sont multipliés : baisse des taux d'intérêts, déduction des intérêts d'emprunt, doublement du Prêt à taux Zéro, Pass-Foncier® et le nouveau dispositif Scellier-Carrez.

• Si le « tous » du « tous propriétaires» met l'égalité au premier plan, le locataire profite aussi d'un droit fondamental : pouvoir accéder à un logement décent. Ce droit fondamental est garanti « à toute personne, sans préférence, et cela quels que soient son origine, son sexe, son âge, son apparence physique, son état de santé, sa situation de famille, son orientation sexuelle ou son appartenance politique ». C'est bon d'être locataire, surtout que la réunion de chantier et la vie de chantier, à en croire Muriel Robin et Dany Boon, ce n'est pas toujours une partie de rigolade. SeLoger laisse les travaux au propriétaire et dresse en 10 traits le portrait d'un locataire heureux !

  Candidat à la location : Souriez, vous êtes sélectionné !

  Pouvoir accéder à un logement décent n’est pas un jeu, mais un droit fondamental. Mais avant d’être locataire, la personne est un candidat à la location. Pour devenir un heureux locataire, elle doit donc être sélectionnée. En matière de sélection, il y a toujours un profil. Celui permettant d’accéder à la « short list » du locataire se résume à deux critères et quelques qualités. Le locataire idéal a des ressources financières et un bon profil psychologique. En matière de revenus, le locataire séduit quand le loyer ne représente que 25 à 30% ou le tiers de ses ressources. Pour le propriétaire qui cherche à se prémunir contre les impayés, c’est un sérieux attrait, en plus de la régularité de ses salaires ! L’allocation familiale, la pension alimentaire ou l’allocation-logement sont les petits plus qui peuvent faire la différence. Mais la solvabilité financière n’est pas tout. Le profil comportemental n’est pas cantonné au recrutement et aux ressources humaines. Il est aussi indispensable à l’immobilier et à la sélection des locataires car le candidat qui présente bien, de bonnes paies, de bons revenus, peut être un très mauvais payeur ! En matière de profil idéal, la recommandation peut importée : l’ancien propriétaire certifie la régularité des paiements et le bon état du logement rendu. On n’est vraiment pas loin de l’entretien d’embauche ! Le locataire qui doit fournir tous les renseignements peut aussi, s’il le souhaite, se renseigner sur son futur locataire. Après tout, le propriétaire peut aussi ne pas avoir un comportement irréprochable : attention à ceux qui rechignent à effectuer les réparations à leur charge ! Bonnes ressources financières et bon profil comportemental : candidat, vous remplissez ces deux critères ? Ce n’est qu’une première étape. Pour être le candidat à la location idéal, vous devez avoir d’autres qualités : coopératif et de bonne foi. Autrement dit, vous ne devez pas vous offusquer des renseignements et des justificatifs que l’on vous demande et vous ne devez pas, bien entendu, sous peine de sanctions pénales, fournir de bulletins de salaire ou d’avis d’imposition falsifié.

  Le C.V. du locataire : les justificatifs à fournir

  Le locataire heureux ne subit pas la discrimination. La loi qui cherche le bonheur du citoyen s’assure de l’égalité de traitement en interdisant au bailleur de demander certaines pièces pouvant être discriminatoires avant la conclusion du bail. Comme le « délit de sale gueule » ne reste pas aux portes des discothèques, la photo d’identité fait partie de ces pièces interdites afin que le propriétaire ou son mandataire ne se prennent pas pour un physionomiste. Autres pièces que le locataire ne doit pas remettre avant la conclusion du bail : la carte d’assuré social, le relevé bancaire, l’attestation de bonne tenue de compte, l’attestation de prélèvement automatique, le contrat de mariage, le certificat de concubinage, le chèque de réservation ou l’extrait de casier judiciaire. Mais le locataire peut communiquer ses bulletins de salaire ou son contrat de travail. Les petits paradoxes faisant le sel de la vie, la pièce d’identité, où figure en bonne place une photo, n’est pas répertoriée dans la liste des pièces pouvant faciliter la discrimination. Locataire, n’oubliez pas de fournir l’original de vos « diplômes » car le propriétaire préfère faire les photocopies lui-même afin d’être sûr de ne pas se retrouver avec des documents falsifiés.

  Les démarches du locataire

  La démarche de séducteur, à la Aldo Maccione, de mannequin, à la Kate Moss, ou de maladroite, à la Suzanne Mayer, bien qu’atouts de charme ou de sympathie, ne rentre pas dans les critères de sélection du candidat à la location. Mais pour que tout marche bien, il y a des démarches à respecter. Elles diffèrent selon le type de logement que vous souhaitez louer. Si vous recherchez un logement dans le parc privé, mieux vaut courir plusieurs lièvres à la fois ! Consultez les professionnels, parcourez les petites annonces, interrogez votre employeur, etc. ! Pour bénéficier d’un logement dans le parc social, vous devez être Français ou étranger admis à séjourner en France avec un titre de séjour de plus de 3 mois. Vous devez aussi avoir des ressources inférieures à un plafond réglementé. Si vous voulez accroître vos chances de trouver un logement HLM, déposez votre candidature simultanément auprès des organismes HML (du département où vous résidez) et à la mairie (de votre résidence actuelle et de la ville où vous souhaitez habiter) chargée de transmettre votre demande à un ou plusieurs organismes HLM. Même si vous ne travaillez pas à la mairie, votre employeur peut être utile à votre recherche : si vous êtes salarié(e) d’une entreprise privée de plus de 10 personnes, vous pouvez lui adresser une demande pour savoir s’il dispose d’un logement en contrepartie de sa participation au 1% logement. Fonctionnaire, vous pouvez aussi être locataire du parc social : adressez une demande auprès du service social de votre administration. En matière de parc social, la caisse d’allocations familiales peut aussi intervenir.

  Le plan d’action du locataire du secteur privé

  Le plan d’action du locataire est en 4 phases : le téléphone, l’avant-visite, la visite et l’après visite. Vous avez trouvé l’annonce décrivant exactement le logement que vous recherchez ? Afin de ne pas être déçu(e) et de ne pas perdre de temps dans une visite inutile, décrochez votre téléphone afin de vérifier que le bien correspond effectivement à la description de l’annonce, et donc à vos souhaits. En ligne, prenez tous les renseignements utiles : superficie, nombre de pièces, montant du loyer, des charges, mode de chauffage, disponibilités, etc. Si, après vérification, le logement correspond en effet tout à fait à ce que vous recherchez, vous n’avez plus qu’à demander un rendez-vous. Avant la visite, préparez-vous comme avant un entretien professionnel en notant des questions. Rassemblez aussi toutes les pièces susceptibles d’être demandées par le propriétaire (attestation de ressources pour les 3 derniers mois, quittances de loyer, d’électricité ou de téléphone acquittées. Le propriétaire peut aussi vous demandez, si vous bénéficiez des APL, une simulation d’Aide Personnelle au Logement délivrée par le CAF). Le rendez-vous est pris. Le jour J arrive. Lors de la visite, vous devez vous assurer que les informations fournies correspondent à la réalité. Toujours intéressé(e) par la proposition ? Vous devez montrer votre motivation : indiquez explicitement votre intérêt. Le propriétaire pourra alors creuser afin de connaître vos ressources et le nombre de personnes susceptibles d’habiter le logement. Au moment où le propriétaire prend des assurances, vous pouvez produire les justificatifs que vous avez rassemblés lors de la phase « avant-visite ». Après la visite, une fois les termes d’un accord trouvés, c’est la signature du contrat ! Le bail établit les droits et les devoirs de chacun. Le contrat de location s’accompagne d’un état des lieux et d’un dépôt de garantie restituable (qui ne peut dépasser 1 mois de loyer hors charges). Pour que tout soit bien en règle, n’oubliez pas de contacter votre assureur pour faire établir un contrat d’assurance habitation.

  La location meublée : la location de courte durée !

  L’engagement à long terme, le bail à durée de 3 ans, ce n’est pas pour vous. Il vous faut un contrat de location de courte durée ? C’est possible ! La location meublée est faite pour vous ! Pour être considéré comme un logement loué meublé, les meubles et objets nécessaires à la vie quotidienne doivent être mis à la disposition du locataire par le propriétaire dès l’entrée dans les lieux. Le logement comprend jusqu’à la fourchette. Eh oui, la vaisselle fait partie des objets nécessaires à la vie quotidienne ! Vous vous sentez déjà plus libre ? Le meilleur arrive : les conditions de la location, c'est-à-dire le loyer, la durée du bail, le préavis, etc., sont librement fixées par les parties. La liberté a quand même quelques garde-fous : si le logement constitue la résidence principale de l’occupant, celui-ci a droit à un contrat écrit et à une durée minimale d’1 an. À l’expiration des 12 mois, le bail est renouvelé d’année en année par tacite reconduction. De plus, si le bailleur souhaite rompre le bail ou en modifier les modalités, il doit respecter un préavis de 3 mois et motiver le refus de renouvellement du bail. Côté locataire, le contrat peut être résilié à tout moment et le préavis n’est que de 1 mois.

  Location : les frais et le gratuit

  Avant d’avoir un engagement écrit de la part du propriétaire ou du professionnel, ne versez pas d’argent. Ensuite, payez par chèque. Et, contre tout paiement, demandez au propriétaire ou à l’intermédiaire un reçu daté et signé précisant le motif et le montant du versement. À la signature du bail, vous payez jusqu’à 1 mois de loyer hors charges au titre du dépôt de garantie ( 2 mois pour les meublés). Vous payez aussi les honoraires de l’intermédiaire, c'est-à-dire les honoraires de négociation et de rédaction du bail. L’état des lieux contradictoire est gratuit. En revanche, si vous faites appel à un huissier, vous aurez des frais. Autre frais : l’assurance-habitation obligatoire. L’ouverture des compteurs d’eau, d’électricité et de gaz a aussi un coût. La caution, chargée de payer le loyer et les charges en cas de défaillance de votre part, peut aussi entraîner des frais.

  Congé et préavis : je laisse ma place

  Locataire, vous décidez de laisser votre place à un candidat à la location ? Pas de problème ! Vous pouvez résilier votre bail à tout moment, sans avoir à motiver votre décision. Oui, c’est ça aussi l’avantage d’être locataire. Alors que le propriétaire ne peut donner congé que dans certains cas précis, vous êtes libre, sauf de ne pas respecter le préavis. Il est de 3 mois. Le congé doit être donné par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le logement est occupé par deux conjoints – couple marié ou concubins signataires d’un Pacs -, les deux doivent donner congé. Ça évite pas mal de faits divers et d’encombrement des tribunaux. Dans certains cas, le préavis peut être réduit à 1 mois. Ce préavis réduit bénéficie au locataire qui perd involontairement son emploi, au locataire qui fait l’objet d’une mutation professionnelle, au locataire qui retrouve un emploi à la suite d’une perte d’emploi, au locataire qui trouve un premier emploi, au locataire titulaire du RMI et au locataire âgé de plus de 60 ans dont l’état de santé exige un déménagement rapide.

  Vous êtes éliminé !

  Vous avez été le candidat à la location idéal puisque vous avez été retenu. Mais vous ne l’êtes plus. Ou peut-être l’êtes vous encore aux yeux du bailleur, mais il a besoin de récupérer son logement pour le vendre ou pour l’habiter. Comme le locataire, le propriétaire doit respecter un préavis : il est de 6 mois jour pour jour avant l’expiration du bail. Le congé doit être donné par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le préavis n’est pas respecté, le bail est reconduit d’office. Même s’il parvient prématurément, le préavis ne débute qu’à la date légale correspondant aux 6 mois exigés. Le propriétaire doit signifier le congé à tous les titulaires du bail. Dans le cas où le logement est occupé par deux conjoints – couple marié ou signataires d’un Pacs -, le propriétaire doit signifier le congé aux deux, même si un seul est signataire du bail. Pendant la durée du préavis, le locataire peut quitter les lieux à tout moment. Il ne paie alors que les loyers correspondant à la période d’occupation. Le propriétaire-bailleur, contrairement au locataire, doit motiver sa décision. Pour pouvoir donner congé, les motifs avancés doivent être légitimes et sérieux. Tous les motifs légitimes et sérieux n’impliquent pas une faute du locataire. Il peut s’agir d’une reprise pour vendre, d’une reprise pour habiter ou d’une décision de restructurer l’immeuble. Les paiements irréguliers et tardifs, les troubles de voisinage et la sous-location sans autorisation sont aussi des motifs légitimes et sérieux. Si vous avez plus de 70 ans et des ressources inférieures à une fois et demie le Smic brut, on ne peut vous signifier le congé qu’en vous proposant un autre logement. Mais si votre bailleur est âgé de plus de 60 ans et n’a pas plus de ressources que vous, alors il n’est pas soumis à cette obligation de proposition de logement correspondant à vos besoins et à vos possibilités financières.

  Au début, en cours, au renouvellement : le loyer dans tous ses états !

  En début de bail, le loyer des logements vacants est fixé librement. S’il est en mauvais état d’usage, c'est-à-dire que les peintures sont défraîchies ou la moquette tachée, le locataire et le propriétaire peuvent négocier une réduction temporaire du loyer lors de l’entrée dans les lieux. En contrepartie de ce loyer minoré – voire même de l’absence de loyer pendant quelques mois -, le locataire prend en charge les travaux de remise en état. En cours de bail, le loyer peut faire l’objet d’une augmentation annuelle, à la date anniversaire du bail ou à la date prévue dans le contrat, quand le contrat de location comporte une clause d’indexation. L’augmentation ne peut être supérieure à l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers (IRL), publié régulièrement par l’Insee. Malheureusement pour le locataire, l’oubli de l’indexation n’a pour lui, contrairement à l’oubli du préavis, aucun intérêt : le propriétaire conserve le droit d’appliquer rétroactivement l’augmentation. L’augmentation de loyer peut aussi être proposée en échange de travaux d’amélioration du logement. En dehors des cas évoqués, le propriétaire ne peut augmenter le loyer qu’au moment du renouvellement du bail. Si le bailleur trouve le loyer sous-évalué, il peut proposer une augmentation au moins 6 mois avant la fin du bail par lettre recommandée avec AR ou par acte d’huissier. Le locataire a deux mois pour accepter ou refuser la proposition. En cas de non-réponse ou de refus, le bailleur saisit la Commission départementale de conciliation qui tente de parvenir à un accord.

  Gardez le sourire : évitez les clauses abusives

  Les clauses abusives « ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat ». Une clause visant à réduire le droit à réparation du non-professionnel ou du consommateur est une clause expressément abusive. Dans les contrats de vente conclus entre les professionnels et les non-professionnels, la clause ayant pour objet ou pour effet de supprimer le droit à la réparation en cas de manquement par le professionnel à une de ses obligations est aussi interdite car abusive. Une clause réservant au professionnel le droit de modifier unilatéralement les caractéristiques du bien à livrer ou du service à rendre est également abusive. Un « bien entendu » est tentant, mais rien n’est évident, surtout en matière de clauses abusives : en effet, le demandeur n’est pas dispensé d’apporter la preuve du caractère abusif de la clause. Les clauses abusives étant réputées non écrites, le contrat reste applicable dans toutes ses dispositions, sauf celles jugées abusives.

Si l'on fait un état des lieux de l'état des lieux, on s'aperçoit qu'il est souvent considéré comme une formalité peu réjouissante. Alors on le néglige. Pourtant, ce document est essentiel, pour le propriétaire comme pour le locataire, et doit être établi avec soin. L'autre nom de l'état des lieux devrait d'ailleurs vous convaincre de son importance : il est aussi appelé « constat d'état des lieux » ! « Constat », ça sent le roussi ? L'état des lieux est justement là pour vous éviter tout problème. SeLoger vous donne 10 bonnes raisons d'y faire particulièrement attention.

Rendu obligatoire par la loi !

Ça aussi, ça en impose, et ça oblige ! La loi l’a rendu obligatoire afin d’éviter tout litige entre propriétaire et locataire. L’état des lieux doit donc être obligatoirement joint au contrat de location. Et comme une bonne chose n’arrive jamais seule, l’état des lieux doit être établi deux fois : en début et en fin de location. Il décrit l’état du logement et de ses équipements en détail, c'est-à-dire pièce par pièce.

À quoi ça sert l’état des lieux ?

À quoi servent les états des lieux ? L’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie permettent de comparer l’état du logement au début et à la fin de la location et de vérifier que le locataire a bien rempli ses obligations en matière de réparation et d’entretien. Rappelons que le locataire doit « (…) rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ». Quand le locataire est en conformité avec l’article 1730 du Code civil, le propriétaire lui restitue intégralement son dépôt de garantie. Dans le cas contraire, le bailleur prélève le coût des travaux d’entretien ou de réparation que le locataire aurait dû prendre à sa charge, ainsi que, le cas échéant, les sommes dues au titre des loyers et des charges. Vous aimez les objets précieux ? Ça tombe bien, un exemplaire de l’état des lieux vous revient obligatoirement ! Si vous comptez prouver que le Tsunami est le seul responsable des dégradations, vous devez conserver pendant toute la durée du bail cet exemplaire. L’état des lieux est un véritable avantage pour le locataire : il diminue considérablement le risque de litige avec le propriétaire.

Absence d’état des lieux : responsabilités partagées

Même si l’état des lieux est obligatoirement joint au bail, l’état des lieux n’est pas toujours établi… Mais, même si la loi est enfreinte, l’absence d’état des lieux ne remet pas en cause le contrat de location. Au cas où l’état des lieux est inexistant, les responsabilités sont plus ou moins partagées. Si le propriétaire refuse de dresser l’état des lieux, il devra faire la preuve, en cas de dégradations, que le locataire doit en être tenu responsable. Si le propriétaire peut être épinglé pour le manque d’état des lieux, c’est plus généralement le cas du locataire. S’il s’est opposé à l’établissement de l’état des lieux lors de son entrée dans le logement, il est présumé l’avoir reçu en bon état. Troisième cas : la négligence également partagée. Dans ce dernier cas, le traitement n’est pas très égal. En effet, si aucun état des lieux n’a été dressé au début de la location à cause de la négligence du locataire et du propriétaire, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état : « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ». Comme le locataire est supposé prendre et rendre le logement en parfait état, il a plus d’une bonne raison d’être extrêmement attentif à l’établissement de l’état des lieux !

État des lieux, état de l’horloge

Quand établir l’état des lieux ? Le « ding », pour l’état des lieux d’entrée, a lieu en même temps que le « clinc » des clefs : le premier état des lieux doit se faire à la remise des clefs, avant que le locataire ne prenne véritablement possession des lieux en y installant ses meubles. Le « dong », pour l’état des lieux de sortie, a lieu au moment de la restitution des clefs au propriétaire, quand le logement est vide. Puisque les états des lieux permettent de comparer l’état du logement, aucun des deux ne doit être négligé.

L’établissement de l’état des lieux

« Ensemble, c’est tout » pourrait être la devise de l’état des lieux. En effet, le propriétaire (ou son mandataire – agent immobilier, administrateur de biens, par exemple) et le locataire établissent ensemble et à l’amiable l’état des lieux contradictoire. L’état des lieux contradictoire est une simple constatation. Évidemment, sinon il n’aurait pas grand intérêt, l’état des lieux se fait sur place. Afin de pouvoir repérer les défauts à inscrire et à détailler, l’état des lieux doit aussi être établi dans de bonnes conditions d’éclairement. Une fois toutes les conditions réunies, l’état des lieux doit être constaté par écrit, sur papier libre ou sur formulaire, signé et daté du propriétaire (ou de son mandataire) et du locataire, en autant d’exemplaires que de personnes intéressées au contrat (propriétaire, locataire, caution éventuelle). Comme l’état des lieux d’entrée est destiné à être comparé à l’état des lieux de sortie, il est préférable d’utiliser pour les deux documents une présentation identique. Pour faciliter davantage la tâche, le premier et le deuxième état des lieux peuvent être un document unique avec deux colonnes : une colonne « à l’entrée du locataire » et une colonne « à la sortie du locataire ». Il faut tout de même veiller à ce que la paresse ne remplace pas la facilité. Si vous vous servez d’un document type pour votre état des lieux (document mis au point par une association de propriétaires, de locataires, etc.), vous ne devez pas seulement cocher les croix du questionnaire. Le mot d’ordre étant le détail, vous devez rédiger des commentaires précis. L’état des lieux est établi en détail dans votre intérêt. Dans votre intérêt toujours, il vaut mieux pousser le détail jusqu’à effectuer le relevé des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité lors de l’état des lieux d’entrée et de sortie. Le souci du détail va même jusqu’à la réserve : si l’électricité est coupée au moment de l’établissement de l’état des lieux, le locataire a intérêt à formuler une réserve concernant l’électricité. En matière de chauffage, la loi permet de modifier l’état des lieux pendant le premier mois de la période de chauffe du logement en cas de défauts du système de chauffage. Les premiers jours d’occupation, vous pourrez vous mordre les doigts en repérant une fissure non consignée dans l’état des lieux. Dans ce cas, tout n’est pas perdu. Desserrez la mâchoire pour attraper un stylo et signaler ce défaut ou tout autre à votre bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.

L’huissier, pas toujours mal aimé !

Si l’on vous parle d’huissier, vous allez penser que vous aviez eu raison de vous dire que ça sentait le roussi. Vous n’avez pas vraiment tort, puisque l’huissier intervient quand il y a désaccord entre propriétaire et locataire concernant l’état du logement et des équipements. Mais l’huissier est là pour vous éviter les problèmes. Quand une des parties – le propriétaire ou le locataire – refuse de dresser à l’amiable un état des lieux, l’huissier intervient. On peut également préférer faire appel à l’huissier pour éviter tout litige. L’officier public assermenté convoque les deux parties, 7 jours à l’avance, par lettre recommandée. L’huissier se rend sur place et fait lui-même la description du logement par écrit, mais le locataire et le propriétaire ont quand même intérêt à être présents pour faire leurs remarques. Le rôle de l’huissier n’est pas de se prononcer sur l’état du logement, mais d’en faire une photographie exacte. L’état des lieux de l’huissier s’impose aux deux parties et ne peut être contesté en cas de litiges. Mais l’état des lieux par l’huissier constate une situation jusqu’à preuve du contraire. En cas d’insalubrité constatée, le locataire peut donc, rapport à l’appui, contester cet état des lieux.

Au cœur de l’état des lieux

Quitte à le répéter, il a une distinction entre faire et bien faire. Pour être bien fait, l’état des lieux doit être détaillé, et « logement en bon état, mauvais état et état moyen », ce n’est pas du détail, mais des termes généraux et subjectifs. Vous devez à tout prix éviter les termes subjectifs car ils permettent des interprétations différentes. Par « détaillé », on entend une description du logement, du sol au plafond ! Votre état des lieux est à établir pièce par pièce, et doit comprendre placards, cheminées et éléments de chauffage. Allons du côté des sanitaires. Plutôt que lavabo en bon état ou en mauvais état, préférez lavabo neuf, fêlé, présentant des éclats, etc. Pour la moquette, optez pour les mentions : « neuve », « usagée » ou « tachée ». Au sol, la moindre petite ébréchure de carreau a son importance. N’hésitez pas non plus à signaler les traces de meubles ou la peinture écaillée. Le très bon état n’est pas la perfection. Prenons en exemple les serrureries : si elles sont dépareillées, vous devez l’indiquer.

L’état des lieux : combien ça coûte ?

L’état des lieux, ça ne coûte rien quand il est établi de manière contradictoire par le locataire et le propriétaire. L’amiable, c’est gratuit ! Quand le propriétaire et le locataire n’ont pu se mettre d’accord et que l’état des lieux a été établi par un huissier, les frais sont partagés à part égale entre le locataire et le propriétaire. Lorsque l’une des deux parties confie l’état des lieux à un huissier de sa seule initiative ou mandate un autre professionnel alors que l’autre partie ne s’est pas opposée à l’établissement à l’amiable de l’état des lieux, les frais incombent en totalité à la partie ayant mandaté le professionnel.

Récupérer son dépôt de garantie

Généralement, le locataire verse un dépôt de garantie au moment de son entrée dans les lieux. Dans les deux mois qui suivent la remise de clefs, le propriétaire, ou son représentant, doit restituer le dépôt de garantie au locataire. Il doit être intégralement remboursé, à moins d’une déduction justifiée au titre des loyers, des charges, des réparations locatives ou des dégradations dont le locataire peut être redevable. Si vous avez pris soin, avant l’état des lieux de sortie, d’effectuer les petites réparations à votre charge (le changement de joints des robinets, le rebouchage des trous, etc.) et de vous assurer de la propreté du logement, vous devriez récupérer le dépôt de garantie dans son intégralité. Dans le cas d’un logement dans une copropriété, une partie du dépôt de garantie peut être conservée par certains bailleurs jusqu’à la date de l’arrêté annuel des comptes de la copropriété.

Litige : l’ultime recours

En cas de litige portant sur l’état des lieux, le locataire comme le propriétaire peuvent saisir la commission départementale de conciliation. Le siège de la commission se trouve généralement à la Direction Départementale de l’Équipement (DDE) ou à la préfecture. Saisir peut se faire à tout moment, à la fin du bail, comme pendant la location, et c’est sans frais, à part le coût de la lettre recommandée avec avis de réception ! La commission saisie convoque les parties et, comme le terme de « conciliation » l’indique, essaie de trouver un accord.